Le bon plan de SCIC Habitat

Le bailleur social qui a racheté le 10-20 galerie de l’Arlequin en 2014 pour le rénover souhaite maintenant la destruction du 20. Une bonne affaire pour lui.

Le 10 mai (voir l’article « Non à la destruction du 20 »), Éric Piolle s’interrogeait : « Je ne m’explique pas la volonté de démolition du 20 par SCIC Habitat. » Pourquoi un bailleur social qui rachète 191 logements en 2014 souhaiterait leur démolition deux ans plus tard ? En 2008, lors du premier volet de la rénovation urbaine sur le quartier, la Société dauphinoise pour l’habitat (SDH) s’engageait sur la rénovation coûteuse du 40 galerie de l’Arlequin (voir l’article Au 40, une rénovation difficile à vivre). Le bailleur a alors une idée malicieuse : se séparer de deux immeubles, le 10-20, pour pouvoir payer la rénovation du 40.

En 2012, « la Ville de Grenoble a sollicité le Groupe SNI [la maison-mère de SCIC Habitat, elle-même filiale de la Caisse des dépôts, ndlr] pour le rachat du 10-20. », racontent au Crieur Orélie Contreras et Luc Ferley, respectivement « responsable d’opérations » et « directeur de la maîtrise d’ouvrage et du patrimoine » de SCIC Habitat Rhône-Alpes. Outre une rentrée d’argent frais pour la SDH, cette vente permettait l’arrivée d’un nouveau bailleur pour répartir les frais de
rénovation.

Convention passée entre la Ville de Grenoble et SCIC Habitat pour la rénovation du 10-20.

La transaction doit avoir lieu en 2013 mais se fait attendre. Une convention est finalement signée entre le Groupe SNI et la ville de Grenoble : en contrepartie du rachat pour un prix « en-dessous du marché » dixit SCIC Habitat et d’un engagement à rénover les 191 logements, le bailleur obtient « de la Ville des droits à construire pour le développement de son offre locative sur la commune ». Le 30 juin 2014, la SDH et SCIC Habitat signent la vente qui prend effet le lendemain. SCIC Habitat n’obtiendra jamais les contreparties foncières.

Appel d’offres du Groupe SNI pour la rénovation du 10-20, daté de mai 2014.

Le bailleur commence à étudier la rénovation avant même la vente. Un appel d’offres pour une maîtrise d’œuvres est lancé en mai 2014. Le cabinet retenu conclut en 2015 que « le coût de rénovation par logement, sur les mêmes critères que pour le 40 galerie de l’Arlequin, atteindrait 120 000 € TTC », selon Luc Ferley, qui ajoute : « pour de la construction, on tourne autour de 140 000 € TTC. » Soit plus cher que la rénovation, surtout en ajoutant les coûts de démolition de l’immeuble existant. Nul besoin d’une rénovation aussi complète qu’au 40, telle la segmentation des coursives, dénoncent également les locataires.

Des coûts de rénovation que SCIC Habitat juge excessifs. En décembre 2014, la Villeneuve est retenue pour le second volet de la rénovation urbaine. SCIC Habitat flaire le bon coup. Car l’Anru est plutôt généreuse avec les bailleurs démolisseurs (1) : outre une subvention à la démolition, qui prend en compte l’indemnisation de « compensation de la valeur nette comptable de l’immeuble » (à sa valeur d’achat dans le cas d’une vente de moins de cinq ans, le cas du 10-20), l’indemnisation de « la perte d’exploitation » correspondant à 18 mois de loyers ainsi qu’un « forfait pour le relogement » des locataires, l’Anru allonge aussi l’oseille pour la reconstruction de logements par le bailleur, sous forme de prêt à intérêts remboursés et de subventions.

Et comme le règlement de l’Anru interdit de reconstruire dans les « quartiers prioritaires », ces nouveaux logements seront bâtis dans des zones où les apparts, donc les loyers, sont plus chers.

Acheter un immeuble à bas prix, promettre de le rénover, finalement le démolir en étant indemnisé, tout en recevant de l’argent pour reconstruire dans des plus beaux quartiers, SCIC Habitat a trouvé le bon plan.

(1) Point 2.2.1 « La démolition de logements locatifs sociaux », page 15 et suivantes, et point 2.3.1 « La reconstitution de l’offre de logements locatifs sociaux », page 21 et suivantes, du Règlement général de l’Anru relatif au NPNRU.